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注文住宅の成功は「土地探しで9割決まる」と言われるほど重要です。
しかし「何から始めればいいの？」「土地探しを失敗したくない」と悩んでいませんか？
本記事では、土地探しの基本的な流れから、後悔しないためのコツ、意外な注意点までをご紹介します。
理想の家づくりへの第一歩を、ここから始めましょう。
注文住宅の土地探しはどうやって探す？
理想の土地を見つけるには、どう動けばよいのでしょうか。
ネットでの検索から、不動産会社や建築会社への相談まで、主な探し方は4つあります。
それぞれのメリット・デメリットを知り、自分に合った方法を見つけましょう。
ハウスメーカー・工務店に相談する
注文住宅と土地探しを一緒に進めたい方に最もおすすめの方法です。
メリットは、建てたい家のイメージを伝えれば、その家が建てられる土地をプロの視点で探してくれる点です。
土地と建物を合わせた総額での資金計画が立てやすく、予算オーバーのリスクを減らせます。
非公開の土地情報を持っていることもあり、ワンストップで手間が少ないのが最大の魅力です。
デメリットは、その会社で建築することが前提となる「建築条件付き土地」を主に紹介される場合もあるため、建築会社の選択肢が限られることがあります。
不動産会社に依頼する
希望のエリアが決まっていて、多くの土地情報から比較検討したい方に向いています。
メリットは、地域に密着した情報網を持ち、土地探しの専門家として多様な物件を紹介してくれる点です。
土地に関する法規制や権利関係にも詳しいため、安心して取引を進められます。
デメリットは、あくまで土地探しの専門家であり、「その土地に希望の注文住宅が建つか」という判断はできない点です。
また、建築会社は自分で探す必要があり、土地と建物で別々に行き来しないと行けない点もデメリットです。
不動産情報ポータルサイトで検索する
まずは自分たちのペースで、どんな土地があるか広く情報収集したい場合に便利です。
メリットは、スマホやPCでいつでも手軽に、希望エリアの土地情報を大量に閲覧できる点です。
多くの物件を比較することで、地域の土地相場を把握するのにも役立ちます。
デメリットは、情報が古かったり、すでに契約済みだったりする場合があることです。
良い条件の土地はネットに公開されるとすぐに売れてしまうため、情報収集のツールと割り切って使うのが良いでしょう。
自分の足で探す（現地を歩く・ドライブする）
住みたいエリアが決まっていて、周辺環境をじっくり吟味したい方におすすめです。
メリットは、ネットや不動産会社では分からない、現地の雰囲気や日当たり、騒音などを肌で感じられることです。
散策中に「売土地」の看板を偶然見つけることもあります。
デメリットは、非常に手間と時間がかかり、効率的とは言えない点です。
良い土地を見つけても、所有者を調べたり、不動産会社に問い合わせたりする手間が別途発生します。
土地探しをする前にやっておいた方いいこと
注文住宅の土地探しは、家づくりを成功させるための重要なステップです。
ただ闇雲に探し始めるのではなく、計画的に準備を進めることが大切です。
以下では、土地探しを始める前にやっておくべきポイントをご紹介します。
総予算の決定と資金計画
まず、土地と建物を合わせた「総予算」を決めましょう。
自己資金はいくらか、住宅ローンはいくらまで借りられるのかを把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。
総予算から建物の概算費用を引くことで「土地にかけられる予算の上限」が明確になります。
この上限を決めておかないと、土地選びで予算オーバーしてしまい、理想の注文住宅を建てるための費用が圧迫される原因になるため、最初に行うべき重要項目です。
「理想の暮らし」の具体化と優先順位付け
新しい家で「どんな暮らしがしたいか」を家族で具体的に話し合いましょう。
「広い庭でBBQがしたい」「日当たりの良いリビングが欲しい」など、具体的なイメージをリストアップします。
そして、それらに「絶対に譲れない条件」と「妥協できる点」で優先順位をつけてください。
100%完璧な土地は存在しないため、この軸が明確になっていないと、どの土地も決め手に欠けてしまい、土地探しが長期化する原因になります。
希望エリアの絞り込みとリサーチ
通勤・通学時間や実家との距離など、現実的な条件から希望エリアをある程度絞り込みましょう。
候補がいくつか挙がったら、そのエリアの土地相場を調べたり、ハザードマップで災害リスクを確認したりします。
また、実際に現地を訪れ、スーパーや学校までの距離、街の雰囲気、平日と休日の交通量の違いなどを肌で感じることも重要です。
机上の情報だけでなく、自分たちの足でリサーチすることで、より納得感のあるエリア選定ができます。
土地に関する基礎知識のインプット
土地には「建ぺい率」「容積率」といった建物の大きさを制限するルールや、「用途地域」という建てられる建物の種類を決める法規制があります。
これらの基礎知識がないと「購入したのに理想の家が建てられない」という失敗に繋がりかねません。
難しい法律を全て覚える必要はありませんが、基本的な用語だけでも事前にインプットしておくことで、不動産会社との話がスムーズになり、より良い土地選びができるようになります。
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【解説】土地だけ購入する場合のローンはある？住宅ローンは使える？
土地探しから注文住宅を建てるまでの流れ
土地探しから始める注文住宅づくり。一体何から始め、どんな流れで進むのでしょうか？
計画から入居までの全体像をステップごとに分かりやすく解説します。
【STEP 1】準備・計画（スタート〜1ヶ月）
家づくりの土台を作る最も重要な期間です。
・資金計画
自己資金や年収から、土地と建物にかけられる総予算を決めます。
・イメージ固め
家族で話し合い、どんな家でどんな暮らしをしたいか、希望の条件に優先順位をつけます。
・建築会社探し
ハウスメーカーや工務店などの情報収集を始め、相談先をいくつか絞ります。合わせて建築会社に住宅ローンをいくら借りれるのか、相談をしておくと良いでしょう。
【STEP 2】土地探し（1ヶ月〜6ヶ月以上）
計画と並行して、本格的に土地を探し始めます。
・土地探し依頼
建築会社の候補や不動産会社に希望を伝えて、土地を探してもらいます。
・現地見学
気になる土地が見つかったら、必ず現地に足を運び、日当たりや周辺環境、アクセスなどを自分の目で確認します。
【STEP 3】土地の契約（土地決定後〜1ヶ月）
購入したい土地が決まったら、契約に進みます。
・買付申込
「この土地を買いたいです」という意思表示をします。
・土地売買契約
事前審査に通ったら、重要事項説明を受けて土地の売買契約を結びます。この時、手付金を支払います。
【STEP 4】建物のプランニング・契約（2ヶ月〜4ヶ月）
建築会社を正式に決定し、家の詳細を詰めていきます。
・建築会社と本契約
プランや見積もりに納得したら、建築会社と工事請負契約を結びます。
・詳細設計の打ち合わせ
間取りや内装、コンセントの位置など、家の仕様を細かく決めていきます。
【STEP 5】住宅ローンの本契約（プラン確定後〜1ヶ月）
建物の詳細プランと最終的な見積もりが確定したら、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込み、契約を結びます。
【STEP 6】建築工事の開始（着工）（本契約後〜1ヶ月）
いよいよ工事のスタートです。
・建築確認申請
設計した家が法律に適合しているか、役所の審査を受けます。
・地鎮祭
工事の安全を祈願する儀式を行います（希望者のみ）。
・着工
基礎工事から始まります。
【STEP 7】建築工事〜完成（4ヶ月〜6ヶ月）
家が形になっていく期間です。
・上棟（じょうとう）
柱や梁など、建物の骨組みが完成します。
・各種工事
屋根、外壁、内装などの工事が進みます。施主も定期的に現場を訪れ、進捗を確認すると良いでしょう。
・完了検査
建物が完成すると、役所の担当者が建築確認申請の通りに建てられているかをチェックします。
・施主検査（内覧会）
施主が建物全体をチェックし、傷や不具合がないかを確認します。
【STEP 8】引き渡し・入居（完成後）
全ての検査が完了し、いよいよマイホームが自分のものになります。
・引き渡し
住宅ローンの融資が実行され、残金を支払います。鍵や保証書などを受け取り、家の所有権が移転します。
・入居
引っ越しを済ませ、新しい生活がスタートします。
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注文住宅の土地探しのポイント・コツ3選
家づくりの成功を左右する土地探しで後悔したくないですよね。
押さえるべき重要なポイントを3つご紹介します。
建築会社と二人三脚で探す
最も重要なコツは、土地探しを建築会社と「二人三脚」で行うことです。
希望の家が建てられる土地か、法規制や地盤に問題はないかなど、専門家の視点で判断してくれるため、購入後の失敗を防げます。
土地と建物を合わせた総予算で資金計画を立てるため、予算オーバーのリスクも低減できます。
不動産会社との連携で、ネットにはない非公開情報に出会える可能性も高まり、効率的かつ確実な土地探しが実現します。
「暮らし」を想像して現地を歩く
土地探しでは、机上の情報だけで判断するのではなく、実際に現地を歩いてみることが重要です。
希望エリアに足を運び、周辺環境の雰囲気や生活のしやすさを肌で感じることで、「この土地なら毎日の暮らしが快適そうだ」と安心して判断できるようになります。
また、周辺の交通事情や騒音、日当たり、土地の高低差など、実際の暮らしを想像するうえで重要なポイントが現地確認によって分かる場合もあります。
ドライブがてら候補地付近を訪れてみるのもよいでしょう。
「100点満点」を求めすぎない
理想の土地を探すあまり、「完璧な条件」の土地にこだわりすぎると、土地探しが長期化する傾向があります。
注文住宅の土地探しは理想通りにいくことは多くありません。
希望条件に優先順位をつけ、「これは譲れないが、ここは多少妥協できる」と柔軟性を持つことが重要です。
「80点の土地でも、家づくりで自分の理想に近づける」という考え方を取り入れると、現実的で満足度の高いマイホーム作りが実現します。
注文住宅の土地探しの注意点3選
良い土地に見えても即決は危険です。
購入後に後悔しないために、確認すべき3つの注意点を解説します。
土地だけで即決しない（契約しない）
立地や価格が良くても、その土地だけで契約を即決するのは非常に危険です。
なぜなら、購入した土地にあなたの建てたい家が建てられるとは限らないからです。
建ぺい率や斜線制限などの法規制で希望の広さや間取りが実現できなかったり、地盤改良やインフラ引き込みに高額な追加費用が発生したりするケースもあります。
必ず土地の売買契約前に建築会社に相談し、ラフプランや概算見積もりを確認することが後悔を防ぐ鍵です。
「土地代以外」にかかる費用を見落とすな
土地の価格だけを見て資金計画を立てるのは危険です。
土地購入には仲介手数料や登記費用といった諸費用のほか、上下水道やガス管の引き込み工事費、地盤が弱い場合の改良工事費など、高額な追加費用が発生することがあります。
これらは「土地の販売価格」には含まれておらず、合計で数百万円に上るケースもあります。
必ず事前に建築会社に相談し、土地代以外にどのような費用がいくら必要か、概算を出してもらうことが重要です。
「安全性」の確認を怠らない
土地の安全性を確認することも非常に重要です。
たとえば、土地が洪水や地震などの災害リスクが高いエリアに位置している場合、建築工事や住宅保険に余計なコストがかかる可能性があります。
また、地盤が弱い土地の場合、改良工事が必要となり、これも予算に影響します。
加えて、近年では環境問題にも配慮し、土壌汚染や周辺区域の排水状況についても確認するのが望ましいです。
土地の安全性を確認するには、建築会社や不動産業者と相談しながら進めるとともに、建築計画前に専門業者に調査を依頼するのがおすすめです。
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