Style of a house 家づくりのコラム

夢の注文住宅、広告の価格を見て「これなら建てられるかも！」と思っていませんか？

見積もりの「本体価格」だけでは後悔することに。

家づくりには、登記費用やローン手数料といった「諸費用」が別途必要です。

知らずに進めると「こんなはずじゃなかった…」と後悔することも。この記事で諸費用の全体像を掴み、安心して計画を進めましょう。

【結論】注文住宅にかかる諸費用

注文住宅を建てる場合、建物の本体価格だけでなく、諸費用という多くの付加的な費用が発生します。

一般的に、注文住宅にかかる諸費用の目安は建築費総額の10%程度とされています。

全国平均の注文住宅の建築費用では、土地取得費が約1,498万円、建物費が約3,406万円と報告されており、全体の費用の中で土地が約3割、建物が約7割を占めます。

また、諸費用は建築費用全体の5%～10%が相場となるため、注文住宅新築における総予算を立てる際にはこれらの費用をしっかり含めた計画が必要です。

注文住宅にかかる諸費用の内訳

注文住宅を新築する際には、家そのものの建築費用だけでなく、さまざまな諸費用がかかります。この内訳を理解しておくことで、マイホーム計画をより現実的に進められるでしょう。

注文住宅の諸費用には大きく分けて以下の4つあります。

・土地購入時にかかる費用

・建物建築時にかかる費用

・住宅ローンに伴う費用

・その他の費用

それぞれの項目をしっかり把握することで無理のないマイホーム作りが実現できます。

計画段階から全体の費用感や支払い時期を意識し、余裕を持った資金計画を進めましょう。

【注文住宅】土地購入時にかかる諸費用

注文住宅を建てる際、建物本体の建築費用に加え、土地購入のための諸費用も重要です。

これらの諸費用は、マイホーム計画を進めるために必要なケースが多く、費用全体の相場や内訳を正しく把握しておくことが求められます。

以下では、土地購入時にかかる代表的な費用について解説します。

仲介手数料

不動産会社を介して土地を購入した場合に、その仲介の成功報酬として支払う費用です。

法律で上限額が定められており、速算式「（土地の売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」で計算されるのが一般的です。

例えば2,000万円の土地なら、最大で72.6万円となります。通常、土地の売買契約時と引き渡し時に半金ずつ支払います。

ただし、一括で支払うケースもあるので、しっかり確認しましょう。

印紙税

土地の売買契約書には印紙税が課されます。

金額は契約書に記載されている取引価格に応じて決まり、たとえば1,000万円超～5,000万円以下の契約の場合、印紙税は1万円（軽減措置適用後）が課されます。

この税金は契約時に発生する費用であり、土地購入の際必要な諸費用の一部として考慮しておく必要があります。

登記費用

土地の購入後、所有権を自分に移すためには登記を行う必要があります。

登記費用には「登録免許税」や「司法書士への報酬」が含まれ、土地の評価額や物件の状況によって変動します。

一般的な目安としては、所有権移転登記の登録免許税が土地の評価額の2%、司法書士の手数料が約5～10万円ほどかかります。

この費用も、注文住宅の土地購入における必要経費の一部です。

固定資産税・都市計画税の精算金

土地の購入時には、その年度分の固定資産税や都市計画税を日割り計算して売主と精算する必要があります。

これは、売買契約成立後の日付に応じて支払うもので、支払い額は土地の評価額や取引時期によって異なります。

一般的に、固定資産税と都市計画税の合計は土地評価額の約1.7%前後とされています。

この精算金の支払いは契約時に行われるため、事前に用意しておくことが大切です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や家などの不動産を「取得」したときに課される税です。

税額の計算式は原則として以下の通りです。

課税標準額（※） × 税率（原則4%）

（※）課税標準額とは、実際の購入価格ではなく、市町村が管理する固定資産税評価額を基に計算されます。

【注文住宅】建物建築時にかかる諸費用

土地の次は建物の契約です。

ここでも本体工事費とは別に、地盤調査や地鎮祭といった諸費用が発生します。

安全な家づくりに必須の費用なので、その内訳をしっかり確認しておきましょう。

印紙税

印紙税は、建物の請負契約書に印紙を貼ることで納める税金です。

契約金額によって印紙の額は異なり、たとえば1,000万円以上5,000万円以下の契約では1万円の印紙税が必要です。

この費用は建築契約を結ぶ際に発生し、正確で適法な契約の証明となります。

登記費用

新築住宅を建てた際には、所有権登記や保存登記を行う必要があります。

登記を行う際には、登録免許税や司法書士への報酬を含む登記費用がかかります。

登録免許税は建物の固定資産税評価額に基づき計算され、一部軽減措置が適用されるケースもあります。

地盤調査費・地盤改良工事費

建物を安全に建築するためには、まず土地の地盤調査を行う必要があります。

地盤調査費用の相場は数万円から十数万円程度です。

また、地盤が弱い場合には地盤改良工事が必要になることもあります。

その場合、追加費用として数十万円から、土地の状況次第では100万円以上かかることもあります。

これらの費用は、予算を検討する際に見落としがちな項目です。

水道加入金

新築住宅で水道設備を使用するためには、水道加入金が必要です。

この費用は地域によって異なり、数十万円程度が目安です。

水道加入金には上下水道の利用開始手続きに関連する費用が含まれており、地域自治体に支払います。事前に確認し、資金計画に組み込むことが重要です。

地鎮祭・上棟式など費用

地鎮祭や上棟式は、建物の安全な建築を願って行われる日本の伝統的な儀式です。

これらの儀式を行うかどうかは個人の意思によりますが、実施する場合には祭壇の準備や神主への謝礼金などの費用が発生します。相場は数万円から十数万円程度となることが多いです。

地域のしきたりや希望に応じて予算を検討しましょう。

【注文住宅】住宅ローンにかかる諸費用

注文住宅の新築において、住宅ローンを利用する場合にはいくつかの諸費用が発生します。以下では、融資手数料や保証料、保険など、マイホーム計画における具体的な費用項目について詳しく解説します。

融資手数料

住宅ローンを契約する際に、金融機関へ支払う事務手続きの費用です。

「定率型」と「定額型」があり、ネット銀行は借入額の2.2%程度（3,000万円で66万円）の定率型、メガバンクなどは数万円の定額型が主流です。

定額型は金利が少し高めに設定されている場合もあるため、総返済額で比較検討することが重要です。

ローン保証料

万が一ローン返済ができなくなった場合に、保証会社が代わりに返済してくれるための保証費用です。

借入時に数十万円を一括で支払う方法と、毎月の金利に0.2%程度上乗せして支払う方法があります。

ネット銀行などでは保証料が不要な場合もありますが、その分、融資手数料が定率型で高めなことが多いです。

火災保険料・地震保険料

火災や自然災害から建物を守るための保険で、ローン利用時には加入が必須条件となります。

建物の構造や補償内容、保険期間によって費用は大きく異なり、10年一括払いで10万円～30万円が目安です。

地震保険は火災保険とセットで加入します。

複数社から見積もりを取り、必要な補償内容を吟味して選びましょう。

団体信用生命保険

ローン契約者が死亡または高度障害状態になった際、保険金でローン残高が完済される生命保険です。

ほとんどの民間住宅ローンでは保険料が金利に含まれているため、別途支払いが発生することはありません。

がんなどの特定疾病にも備えたい場合は、金利を0.1%～0.3%程度上乗せする特約を付けるのが一般的です。

【注文住宅】その他諸費用

家が完成しても、まだ必要な費用があります。

引越し代や新しい家具・家電の購入費など、新生活を始めるための出費です。

見落としがちな最後の諸費用について、その内訳と相場をしっかり確認しておきましょう。

引越し費用

注文住宅が完成した後、必要となるのが引越し費用です。引越し費用には、家財道具の運搬や新居での配置作業にかかる費用が含まれます。

引越し費用の相場は、荷物の量や距離、引越しを行う時期によって異なりますが、一般的に数万円から十数万円程度が目安となります。

特に繁忙期となる3〜4月は料金が高くなる傾向がありますので、早めに計画を立てることが大切です。

マイホーム計画時には、この費用も資金準備の中に含めておくと安心です。

家具・家電購入費

新築の注文住宅に引越しをする際には、生活をスタートさせるための家具や家電の購入が必要になる場合があります。新しいマイホームに合わせて家具や家電を新調する方も多いです。購入費用の相場は選ぶアイテムやブランドによって異なりますが、全体として数十万円から場合によっては百万円以上かかることもあります。新居のデザインや間取りに合う家具を選ぶために、事前にどの程度の予算が必要かを把握しておくことが重要です。

外構工事費

注文住宅を建てる際、建物本体以外の外構（エクステリア）工事にも費用がかかります。

外構工事とは、庭づくりや駐車場の舗装、塀やフェンスの設置、アプローチの整備などを指します。

外構工事費の相場は、注文住宅総額の10%程度が目安とされていますが、希望する工事内容次第で変動します。

費用を抑える方法として、最低限必要な工事だけをまず実施し、DIYで追加作業を行うという手段も検討できます。

外構工事は家全体の印象を決める重要な要素でもあるため、土地や建物の調和を考えたプランニングが大切です。

仮住まい費用

注文住宅を建てる際、建物完成までの間に仮住まいに移り住む必要がある場合があります。

特に現在住んでいる家を解体して注文住宅を建てる場合や、引き渡し時期がずれる場合に仮住まいが必要になります。

仮住まい費用は、賃貸物件を利用する場合には賃料、敷金・礼金、引越し代なども必要になります。

一般的な費用の目安は、賃料が家賃相場に準じ月々数万円から十数万円程度、その他一時的な初期費用が加わる形です。

長期にわたる仮住まいが発生する可能性がある場合は、計画段階からしっかり費用を見積もっておきましょう。

注文住宅の諸費用シミュレーション

注文住宅を新築する際には、具体的な費用をシミュレーションすることが非常に重要です。

諸費用は、土地購入費用や建物本体工事費に加え、登記費用や税金、引越し・外構など様々な項目が含まれるため、総額を把握しやすくするためにも、事前にシミュレーションを行いましょう。

※以下シミュレーションはあくまでイメージです。

▼設定条件

土地価格： 2,000万円

建物本体価格： 2,800万円

住宅ローン借入額： 4,800万円（土地＋建物）

依頼先： 地元の工務店

住宅ローン： ネット銀行（手数料：定率型、保証料：不要）

▼土地から購入して家を建てる場合

費用の種類・内訳・項目	金額の目安
▼土地購入の諸費用	————————————————-
仲介手数料	72万円
印紙税（売買契約）	1万円
登記費用（土地）	30万円
不動産取得税（土地）※軽減後	5万円
【小計】	約108万円
▼建物建築の諸費用	————————————————-
印紙税（工事請負契約）	1万円
建築確認申請費用	25万円
登記費用（建物）	20万円
地盤調査・改良費 ※改良なし	5万円
水道加入金	20万円
【小計】	約71万円
▼住宅ローンの諸費用	————————————————-
印紙税（ローン契約）	2万円
融資手数料（借入額×2.2%）	105万円
ローン保証料	0円
火災・地震保険料（10年分）	25万円
【小計】	約132万円
▼その他の諸費用	————————————————-
引越し費用	15万円
家具・家電購入費	100万円
外構工事費	150万円
【小計】	約265万円
————————————————-	————————————————-
【諸費用 合計】	約576万円

さまざまなシミュレーションツールを活用することで、注文住宅の費用相場や各項目のバランスをより正確に理解することが可能です。

注文住宅の諸費用を抑えるためのポイント

意外と高額になる諸費用ですが、諦める必要はありません。

ポイントを押さえれば、賢く節約することが可能です。

ここでは、諸費用を抑えるための具体的なポイントを分かりやすくご紹介します。

住宅ローン関連の費用を徹底比較する

諸費用の中で大きな割合を占めるのが住宅ローン関連費用です。

金融機関によって手数料や保証料の体系は大きく異なり、総額で数十万円の差が出ることもあります。

ネット銀行に多い「保証料0円＋手数料は借入額の2.2%」の定率型と、メガバンクに多い「手数料は数万円＋別途保証料」の定額型など、特徴は様々です。

金利だけでなく、これらの諸費用を含めた総支払額で必ず複数社を比較しましょう。

火災保険・地震保険は複数社から見積もりを取る

住宅ローン契約時に加入が必須となる火災保険。金融機関やハウスメーカーから提携先を勧められることが多いですが、必ずしもそこで契約する必要はありません。

自分で複数の保険会社から見積もりを取り、比較検討することで保険料を大幅に抑えられる可能性があります。

補償内容が同じでも保険料は会社によって異なるため、相見積もりを取って、自分の家に合った無駄のないプランを選びましょう。

外構工事は後から行う、またはDIYも検討する

駐車場やフェンス、庭などの外構工事は、住宅ローンに含めず、引き渡し後に自己資金で行うことも選択肢の一つです。

専門業者に別途依頼したり、時期をずらしたりすることで、より費用を抑えられる場合があります。

また、植栽や砂利敷き、簡単なフェンスの設置など、一部を自分たちでDIYするのもおすすめです。

楽しみながらコストを削減でき、家への愛着も一層深まります。

土地選びの段階で隠れたコストを意識する

一見安く見える土地でも、思わぬ費用がかかる場合があります。

特に注意したいのが、軟弱な地盤を補強する「地盤改良工事費」、水道管などを敷地に引き込む「インフラ整備費」、そして「古家の解体費用」です。

これらは100万円以上の高額な出費になることもあります。

土地を契約する前に、これらの隠れたコストが発生しないか、不動産会社や建築会社にしっかり確認することが重要です。

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