Style of a house 家づくりのコラム

「この土地を逃したくない！」でも、建物プランはこれから。

そんな時、土地だけ先に購入するローンがあるか気になりますよね。

この記事では、土地を先行して購入するための「つなぎ融資」や各種ローンの仕組み、メリット・デメリットを初心者にも分かりやすく解説します。

住宅ローンは土地購入にも使える？

原則として、土地だけを購入する場合、一般的な低金利の「住宅ローン」を直接利用することはできません。

住宅ローンは、建物と土地を一緒に担保としてお金を貸す仕組みだからです。

建物が存在しない土地だけでは、この条件を満たせません。

そのため、注文住宅を建てるために土地を先に購入する際は、「つなぎ融資」や「土地先行融資」といった専用のローンを利用するのが一般的です。

土地の購入に使えるローン

土地の購入に使えるローンは主に2種類あります。

一つは「つなぎ融資」です。

これは、建物が完成して住宅ローンが実行されるまでの間、土地の購入代金などを一時的に立て替えてくれるローンです。

もう一つは「土地先行融資（分割融資）」です。

これは、契約した住宅ローンの一部を前倒しで受け取り、土地の支払いに充てる方法です。

どちらも家を建てることが前提で、金利や条件が異なるため、金融機関への相談が重要です。

それでは、「つなぎ融資」と「土地先行融資（分割融資）」について、それぞれどういうローンなのか簡単に説明します。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、注文住宅を建てる際に、本番の住宅ローンが実行されるまでの間、土地の購入代金や建物の着工金などを一時的に立て替えてくれる短期のローンです。

注文住宅では、建物が完成する前にお金が必要なタイミングがありますが、金利の安い住宅ローンは建物が完成しないと借りることができません。

この「お金が必要なタイミング」と「ローンを借りられるタイミング」のズレを埋めるため、まず「つなぎ融資」で支払いを行い、家が完成した後に実行される住宅ローンのお金を使って、このつなぎ融資を一括で完済する、という仕組みになっています。

土地先行融資（分割融資）

土地先行融資（分割融資）とは、契約した住宅ローンを分割して、前倒しで受け取れる仕組みのことです。

つなぎ融資が別の短期ローンを組むのに対し、こちらは最初に土地と建物の総額で住宅ローン契約そのものを結びます。

そして、その契約総額の中から、まず土地の購入代金が融資され、その後、工事の進捗に合わせて着工金や上棟金などが分割で振り込まれる流れになります。

最終的に建物が完成すると、契約した住宅ローンの全額を借り入れたことになり、一つのローンで土地と建物の支払いを完結させます。

つなぎ融資と土地先行融資のメリット・デメリット

つなぎ融資と土地先行融資、どちらを選ぶかで総支払額や手間が変わります。

金利や手数料、手続きのしやすさなど、それぞれのメリット・デメリットを比較し、あなたに最適なローンの選び方を解説します。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資のメリット

一番のメリットは、家が完成するまでの間の支払い負担を軽くできる点です。

多くの場合、つなぎ融資を借りている期間に支払うのは「利息のみ」で済みます。

そのため、現在の家の家賃と新しい家のローン返済が重なる「二重払い」の期間も、月々の負担を抑えられます。

また、多くの金融機関で取り扱っているため、住宅ローンと一緒に相談しやすいのも魅力です。

つなぎ融資のデメリット

最大のデメリットは、費用が割高になることです。

金利が住宅ローン本体よりも高く設定されているため、支払う利息の負担が大きくなります。

さらに、ローン契約の手数料や印紙代なども別途かかるため、総費用が高くなりがちです。

また、家が完成するまで団体信用生命保険（団信）に加入できないため、万が一の際の保障がない期間ができてしまう点も注意が必要です。

土地先行融資のメリット・デメリット

土地先行融資のメリット

一番のメリットは、つなぎ融資に比べて金利が低いことです。

住宅ローンと同じ金利が適用されることが多く、手数料もローン契約が一本化されるため安く抑えられます。

また、土地の決済時点から団体信用生命保険（団信）に加入できるのも大きな安心材料です。

万が一のことがあっても、ローンの残債が保障されるため、家族は安心して家の完成を待つことができます。

土地先行融資のデメリット

最大のデメリットは、融資を受けた時点からローンの返済が始まることです。

そのため、家が完成するまでの間、現在の家の家賃と新しい家のローン返済が重なる「二重払い」状態になり、月々の負担が大きくなります。

また、つなぎ融資に比べて取り扱っている金融機関が少ないため、選択肢が限られてしまう点も注意が必要です。

担保設定の費用が複数回かかる場合もあります。

土地購入のローン融資額を左右する要素

土地の購入において、ローンの融資額は複数の要素によって決定されます。

その中でも特に影響を与えるのが「土地の評価額」と「申込者の返済能力」です。

これらについて詳しく解説します。

土地の評価額によって異なる

金融機関は、万が一返済が滞った場合に備えて土地を売却し資金を回収するため、その土地の「担保価値」を厳しく評価します。

つなぎ融資・土地先行融資のどちらを利用する場合でも、金融機関が独自に算出するこの土地の担保評価額が、融資額の上限を決める重要な基準の一つとなります。

そのため、土地の相場よりも著しく高い価格で購入しようとしても、評価額が低ければ希望する額の融資を受けることは難しくなります。

申込者の返済能力

金融機関が最も重視するのは「最後まで安定して返済し続けられるか」という申込者の返済能力であり、特に年収に占める年間ローン返済額の割合（返済負担率）は融資額を決める最大の要因です。

勤続年数、雇用形態、他の借入状況、過去の信用情報などを総合的に審査し、申込者が無理なく返済できる額を算出するため、いくら土地の評価額が高くても、この返済能力から判断される上限額を超えて借りることはできません。

土地に関するローンの注意点

土地を先行購入する場合、土地だけでは一般的な住宅ローンは使えず、金利が割高な「つなぎ融資」や、取り扱い金融機関が少ない「土地先行融資」を利用する必要がある点に注意が必要です。

これらのローンは、手数料が別途かかったり、現在の家賃と返済が重なる二重払いの期間が発生したりする可能性があるうえ、どのような建物を建てるかの計画が決まっていないと審査に進めないことがほとんどです。

金融機関によって条件や総費用が大きく異なるため、必ず不動産会社や建築会社、金融機関と連携し、相談しながら自分に合ったローンを慎重に選びましょう。

「土地のローン」に関するよくある質問

土地の評価額はどうやって決まる？

土地の評価額には、実際の取引価格である「実勢価格」や、税金の基準となる「路線価」「固定資産税評価額」など複数の種類があります。

ローン審査の際に金融機関が用いるのは、これらの公的な価格や周辺の売買事例を参考に、独自に算出する「担保評価額」です。

万が一返済できなくなった際に、売却して回収できる金額として評価されます。

土地だけ買うデメリットは？

土地を先に購入する場合には、いくつか注意すべき点があります。

代表的なものとして、希望通りの家を建てられないリスクがあること、住宅ローン控除を受けられない場合があること、固定資産税や都市計画税といった税負担が発生すること、さらに住宅ローンの金利が高くなる可能性があることなどが挙げられます。

40年ローンの恐ろしさは？

40年ローンは月々の返済額を抑えられる反面、返済期間が長くなるため、支払う利息の総額が35年ローンに比べて大幅に増えてしまいます。

また、定年後もローンの返済が続く可能性が高く、収入が減った中での返済は大きな負担となります。

将来、ライフプランの変化で家を売却したくても、ローン残債が多く残っているため売りにくいというリスクもあります。

土地を一括購入するメリットは？

土地を一括購入する最大のメリットは、土地ローンの金利や手数料が一切かからないことです。

つなぎ融資などを利用する必要がないため、手続きの手間や時間を大幅に省くことができます。

建物だけの住宅ローンを組めば良いため、総支払額を大きく圧縮できるのが魅力です。

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