東京都で注文住宅を建てる際のコツを解説！費用相場や人気エリアも紹介

東京都で注文住宅を建てるには、地価の高さや土地の狭さ、地域ごとの特性などを踏まえた慎重な計画が必要です。

本記事では、東京都内での注文住宅の費用相場をはじめ、人気エリアや土地探しのコツ、コストを抑えるポイントまで詳しく解説します。

理想の住まいを実現するためのヒントをぜひご覧ください。

東京都で注文住宅を建てる

東京都での家づくりが人気の理由や、暮らしやすさの特徴、計画時に注意すべきポイントまでをご紹介します。

なぜ東京都での注文住宅が人気なのか

東京都での注文住宅が人気なのには、利便性の高さと多様な生活環境が魅力として挙げられます。

東京は商業施設や文化施設が充実しており、公共交通機関の整備も進んでいるため、生活が非常に便利です。

また、エリアごとに個性があり、自分のライフスタイルに合った地域を選ぶことができる点も大きな特徴です。

東京特有の暮らしやすさと利便性

東京都は日本の中心ともいえる都市であり、あらゆる生活に必要な施設やサービスが揃っています。

特に23区内では、交通アクセスの良さが際立ち、車がなくても不便を感じることは少ないです。

また、医療機関や教育施設が充実している点も大きな魅力です。

さらに、エリアによっては緑地や公園が多く、自然との調和を楽しむことも可能です。

このように都市の利便性と豊かな生活環境を兼ね備えた東京は、注文住宅を建てる上で非常に魅力的な地域だといえるでしょう。

東京都内での注文住宅の注意点とは？

東京都で注文住宅を建てる際には、いくつかの注意点があります。

最大の課題は土地価格が非常に高いことです。

特に東京23区内では広い土地を確保するのが難しく、建築費に加えた総額が高額になりやすい傾向にあります。

また、敷地面積が狭小になるケースが多いため、スペースを有効活用した設計が求められます。

さらに、地盤調査や必要に応じた地盤改良が不可欠であり、このような追加費用もあらかじめ考慮する必要があります。

東京都の注文住宅費用相場

東京都で注文住宅を建てる際は、全国平均よりも高めの費用がかかる傾向があります。

土地代や建築費、立地条件によっても大きく異なるため、相場を知っておくことが重要です。

建築費のみ

東京都の注文住宅における建築費用の相場は以下になります。

併せて、周辺エリアの地域もピックアップしているのでぜひ比較して見てください。

都道府県	住宅面積	敷地面積	建築費用
東京都	119.2㎡	143.6㎡	4,866万円
茨城県	116.8㎡	434.7㎡	3,738万円
栃木県	116㎡	454.1㎡	3,729万円
群馬県	118.7㎡	422.8㎡	3,881万円
埼玉県	117.4㎡	319.3㎡	3,979万円
千葉県	117.1㎡	282.2㎡	3,841万円
神奈川県	116.6㎡	195.1㎡	4,277万円

※2024年度 フラット３５利用者調査のデータをもとに作成

東京都は建てる面積が狭いにもかかわらず、建築費用の相場が高いことがわかります。

もちろん、仕様や依頼する住宅会社によって建築費用は変わってきますので、あくまで参考までご覧ください。

建築費＋土地代

東京都の注文住宅における建物と土地の相場は以下になります。

併せて、周辺エリアの地域もピックアップしているのでぜひ比較して見てください。

都道府県	住宅面積	建築費用	土地取得費	合計 (建築＋土地)
東京都	104㎡	3,469万円	3,838万円	7,307万円
茨城県	115.3㎡	3,552万円	817万円	4,369万円
栃木県	107.3㎡	3,443万円	835万円	4,278万円
群馬県	117.4㎡	3,640万円	798万円	4,438万円
埼玉県	110.9㎡	3,654万円	1,714万円	5,368万円
千葉県	110.4㎡	3,511万円	1,484万円	4,995万円
神奈川県	105.5㎡	3,361万円	2,552万円	5,913万円

※2024年度 フラット３５利用者調査のデータをもとに作成

東京で注文住宅を計画する際は、建築費と土地代を分けて考えることで、地域ごとの特徴や予算とのバランスを理解しやすくなります。適切な地域選びと建物設計によって、満足度の高い住まいを実現することが可能です。

東京都内の土地相場

23区の中でもどのくらい相場が違うのか気になりますよね。

ここでは東京都の土地相場をご紹介していきます。

東京23区とその他地域の土地平均価格

▼東京23区

23区	土地価格平均(1㎡あたり)
千代田区	3,282,900円
港区	2,577,300円
中央区	1,701,300円
渋谷区	1,653,500円
文京区	1,284,000円
目黒区	1,232,000円
台東区	1,152,300円
品川区	1,086,100円
新宿区	1,021,500円
豊島区	811,800円
世田谷区	724,100円
中野区	716,300円
北区	664,400円
杉並区	648,900円
荒川区	633,100円
大田区	598,600円
江東区	593,600円
墨田区	540,300円
板橋区	509,300円
練馬区	451,400円
江戸川区	413,200円
足立区	379,500円
葛飾区	368,300円

令和７年地価公示価格（東京都分）のデータを元に作成

▼市のみ

エリア(市)	土地価格平均(1㎡あたり)
武蔵野市	654,500円
三鷹市	470,700円
調布市	398,700円
国立市	384,200円
小金井市	370,500円
狛江市	356,600円
府中市	338,800円
国分寺市	327,000円
北多摩	317,900円
西東京市	316,400円
立川市	290,300円
稲城市	257,900円
小平市	246,100円
東久留米市	230,600円
日野市	208,300円
東村山市	203,100円
昭島市	201,600円
多摩市	197,300円
清瀬市	195,900円
東大和市	176,500円
福生市	171,100円
町田市	166,600円
南多摩	165,700円
羽村市	144,200円
武蔵村山市	126,400円
八王子市	125,700円
あきる野市	100,400円
青梅市	97,700円
瑞穂町	95,200円
日の出町	88,400円

令和７年地価公示価格（東京都分）のデータを元に作成

▼村町のみ

エリア(村町)	土地価格平均(1㎡あたり)
小笠原村	40,800円
大島町	9,200円
三宅村	8,900円
八丈町	8,900円
神津島村	7,100円
新島村	6,300円

令和７年地価公示価格（東京都分）のデータを元に作成

※1平方メートル（㎡）は約0.3025坪

東京都内で注文住宅を建てる際、土地価格は非常に重要な要素です。東京23区とその他区では土地価格に明確な差があります。

特に都心部である千代田区や港区などは、地価の高さが際立っています。

一方で、23区外の市町村エリアでは比較的手頃な価格で土地を購入できる地域も存在します。

エリア選びで失敗しないためのポイント

東京都で注文住宅の土地を選ぶ際、エリア選びが家づくり全体の満足度を大きく左右します。

地価の高さに加えて生活環境や交通の利便性を考えることが重要です。

以下のポイントを押さえることで後悔のないエリア選びが可能です。

①総予算と「土地・建物」の費用配分を最初に決める

まず、住宅ローンや自己資金を合わせて、家づくりにかけられる「総予算」を明確にします。

その上で、東京は土地の価格が非常に高いため、「土地にいくらまで、建物にいくらまで」という費用配分を最初に決めておくことが重要です。

東京で家を建てる場合、土地代が総費用の半分以上を占めることもあり、資金計画を立てずに土地探しを始めると、建築費が足りなくなるリスクがあります。

最初にしっかり予算を決めておくことで、土地と建物のバランスが取れた家づくりが可能になります。

②将来のライフプランから「譲れない条件」の優先順位をつける

「通勤・通学の利便性」「子育て環境（保育園、学校、公園など）」「買い物の便」「静かな住環境」「実家へのアクセス」など、家族が希望する条件をすべて洗い出します。

その上で、今後10年、20年の家族構成や働き方の変化を見据え、「絶対に譲れない条件」と「できれば満たしたい条件」に優先順位をつけます。

③希望の家が建つか？「土地の法的規制」を確認する

気になる土地が見つかったら、その土地にどのような法的な規制があるかを必ず確認します。

理由は、「広いリビングが欲しい」「3階建てにしたい」といった希望があっても、土地の法的規制によっては実現できない場合があります。

④ハザードマップで「災害リスク」を必ず確認する

各自治体が公表しているハザードマップを使い、検討している土地の災害リスクを確認しましょう。

重要な理由は、東京は、首都直下型地震のリスクが指摘されているほか、多くの川が流れているため水害のリスクも軽視できないためです。

東京で注文住宅を建てる費用を抑えるコツ

土地の「固定観念」を捨てる

東京都で注文住宅を建てる際に重要なのは、「土地の固定観念」を捨てることです。

多くの方は「駅に近い土地」や「23区内のエリア」にこだわりがちですが、それによって土地価格が想像以上に高くなり、予算を圧迫するケースが少なくありません。

例えば、同じ沿線でも駅徒歩7分の土地と15分の土地では、数百万円、場合によっては1,000万円以上の差がつくこともあります。

また、整形地（四角い土地）ではなく、「旗竿地」「不整形地」も積極的に探すことをおすすめします。

四角く整った土地は、設計しやすく人気があるため高価です。

一方、道路から細い通路で奥に入る「旗竿地」や、三角形・台形などの「不整形地」は、相場よりも1〜2割安く購入できることが多く、コスト削減ができます。

建物の「当たり前」を見直す

注文住宅で費用を抑えるもう一つのコツは、建物そのものの「当たり前」を見直すことです。

「部屋数は多め」ではなく、「間仕切りのない大空間」「可変性のある間取り」にしましょう。理由は、壁やドアを一つ作るごとに、数万〜十数万円のコストがかかるためです。

また、建物の形状は、コストに直結します。凹凸の多い複雑なデザインの家は、壁の面積が増えるだけでなく、基礎や屋根の工事も複雑になり、材料費と人件費の両方が高くなります。

最後に、グレードについてです。

キッチン、ユニットバス、トイレなどの住宅設備は、グレードによって価格が数十万円単位で変わります。

「あったら便利そう」という理由だけで多機能・高グレードなものを選ぶと、あっという間に予算オーバーします。

東京で注文住宅を建てる人気エリア

23区内でのおすすめ

東京都23区内で注文住宅を建てる際、大きな魅力はやはり利便性の高さです。

特に、公共交通機関が発達しており、商業施設や医療機関、学校などが近隣に揃っている点が評価されています。

中でも人気地域として挙げられるのが、文京区、世田谷区、目黒区です。

たとえば、文京区は「文教地区」であり、教育機関や図書館などが充実しており、ファミリー層に人気があります。

世田谷区は広い公園が多く、緑豊かな環境が魅力です。

また、目黒区は洗練された街並みと落ち着いた雰囲気が特徴で、住み心地の良さから広く好まれています。

23区外でのおすすめ

東京都23区外では、比較的手頃な土地価格と、落ち着いた住環境を求める方に人気があります。

たとえば、ファミリー層におすすめのエリアは「立川市」です。

多摩地区の中心地で、 JR中央線・南武線・青梅線、多摩モノレールが乗り入れる交通のハブになっています。

駅周辺には伊勢丹、高島屋、ルミネ、IKEAなど大規模商業施設が集積し、買い物に困ることはありません。

次に、子育て環境と落ち着いた暮らしを優先するなら「国分寺市・国立市」がおすすめです。

落ち着いた文教地区で、 一橋大学などを有する学園都市で、緑豊かで整然とした美しい街並みが魅力です。

特に国立駅南口から伸びる大学通りは、桜やイチョウの並木道が素晴らしく、散歩するだけでも気持ちが良いです。

治安が良く、教育熱心な家庭が多いのも特徴で、「子どものために」このエリアを選ぶ方も少なくありません。

【最新】東京都で注文住宅を建てる際の5つのポイント

土地代を最優先した「徹底的な資金計画」

東京都での注文住宅建築において、資金計画は土地代の高さが大きな特徴となります。

土地付き注文住宅の費用総額は全国平均の約1.4倍にもなり、土地取得費用が全体の半分以上を占めることも珍しくありません。

そのため、建物と土地の費用のバランスを慎重に検討することが不可欠です。

まず、自己資金と住宅ローンの借入額を明確にし、無理のない返済計画を立てましょう。

狭小地を克服する「空間を最大化する設計力」

都心部では、限られた土地（狭小地）に家を建てることが多くなります。

狭小地での快適な住まいを実現するには、空間を最大限に活用する設計力が求められます。 例えば、地下室や3階建て、4階建てといった多層階構造にすることで、必要な床面積を確保できます。

また、吹き抜けや大きな窓を設けて開放感を演出したり、デッドスペースを収納として有効活用したりする工夫も重要です。

厳しい「法規制」への対応力と知識

東京都では、建築基準法や各自治体の条例など、さまざまな法規制が存在します。

特に日影規制や防火地域の指定により、設計に制約が生じるケースもあります。

そのため、土地を購入する前に法規制や区域区分をしっかりと確認することが重要です。

信頼できる建築士や不動産会社と連携し、土地選びや設計時に法規制をクリアしたプランを検討しましょう。

こうした事前準備により、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。

命と財産を守る「防災意識の高い家づくり」

日本は地震大国であり、特に首都直下型地震のリスクが指摘される東京では、防災意識の高い家づくりが不可欠です。

まずは、最新の耐震基準を満たした強固な構造であることが大前提です。

また、災害時の在宅避難に備え、食料や水を備蓄できるパントリーを設けたり、太陽光発電システムや蓄電池を導入して停電に備えたりするのも有効な対策です。

隣家との距離感を考慮した「プライバシーの確保」

住宅が密集する東京都では、隣家との距離が近くなるため、プライバシーの確保が重要な課題となります。

設計段階から、窓の位置や大きさを工夫し、隣家からの視線を遮る配慮が必要です。

たとえば、高い位置に窓を設けるハイサイドライトや、中庭を設けて内側に開いた設計にすることで、採光を確保しつつプライバシーを守ることができます。